뉴타운, 집값에 낚 여서 표 주지 말자

요즘 경제로 대통령 되신 가카께서 인생철학을 논하신다. 747 어떻게 되었느냐는 질문이 의식되는지 행복과 삶의 질이 꼭 경제성장만으로 결정되는 것은 아니라는 좌빨스러운 말씀까지 서슴없이 하신다. 결국 가카 덕에 대박나지 않을까 싶어 표 몰아준 백성들만 슈퍼울트라그레이트 빅엿을 드신게다. 그런데 스스로 무지해서 먹은 빅엿이니 누구 탓할수 없다. 이건 셀프 빅엿이니까. 그러니 이제 다시 그런 일이 일어나지 않게 제발 부동산 대박의 꿈은 버리고, 부동산 대박의 군불을 지피는 누군가가 있다면 반드시 의심하자.

물론 부동산으로 대박을 낼 수는 있다. 실제로 내가 비교적 넉넉하고 유복한 성장기를 보내고, 이후 한번도 경제적인 궁박함을 겪어보지 않은 까닭은 부동산 대박의 대가인 어머니 덕분이기도 했다. 하지만 그 비결을 알고 나면 절대 부동산에 낚이면 안된다는 것을 알게 된다. 어머니가 부동산으로 돈을 벌 수 있었던 이유는 다음과 같다.

1. 빚이 없다. 
어머니는 아파트를 사건, 땅을 사건 절대 빚을 지지 않았다. 선대인 용어로 하면 레버리지가 거의 없었다. 따라서 값이 오르거나 내릴때 마다 일희일비하지 않고 장기적인 안목으로 투자할 수 있었다. 

2. 살고 있는 집이 따로 있다.
어머니는 살고 있는 집을 가지고 장난치지 않았다. 어머니가 투자를 노리는 집은 항상 엑스트라 집, 혹은 집이 아니라 집 지을 대지였다. 즉 사는 집 외에 엑스트라 집이 늘 한 채 이상 있었고, 이 엑스트라 집은 가격이 안정기나 하락기때는 임대소득을 제공해 주었고(나대지는 주차장 임대로 돈 벌었다), 가격이 폭등기때는 팔아치워서 큰 이익을 실현시켜 주었다.

3. 원래 부자다.
여기서 허무해지는데, 그럼 어떻게 어머니는 엑스트라 집이 있었나? 외할아버지가 부자였기 때문이다. 1967년, 교사 월급이 5천원이던 시절, 당시 국민은행 사원인 아버지 월급이 9천원이던 시절, 무려 50만원을 싸들고 시집 온 것이다. 국민은행 5년치 연봉! 물론 그걸 홀랑홀랑 까먹지 않고 알뜰하게 불린 것은 칭찬받을 일이지만, 애초에 단칸방부터 알콩달콩, 그리고 간신히 대부끼고 아파트 한채, 오 마이 홈,  이래가지고는 절대 부동산으로 돈벌기는 개꿈이란 뜻이다. 


이걸 그림으로 풀어보자. 흔히 뉴타운에 들썩거리는 사람들은 집값 오르는 것만 생각한다. 하지만 생각해 보라. 오른 집값이 정말 번돈이 되려면 집으로 남아선 안된다. 그 집을 팔아서 돈으로 바꾸어야 한다.  그런데 돈 주머니에서 먹고 잘수는 없는 일이다. 집을 팔았으면 집을 사야 한다. 따라서 뉴타운이건 재개발이건 간에 집값이 올라서 부자가 되려면 집판돈을 가지고, 그 보다 훨씬 싼 집을 사서 들어가야 한다. 문제는 비싼 집은 그럴 이유가 있는 것이고 싼 집 역시 그럴 이유가 있다. 예컨대 가락동에 사는 내가 가락동 집을 팔아서 돈을 벌려면 송파구에서는 두번다시 살수 없게 된다는 뜻이다. 가락동 집값이 오르면 문정동, 송파동 집값도 올랐을 테니 말이다. 더 나쁜 것은 집 한채 가진 사람이 집값이 오르자 마치 돈 번것으로 착각해서 그 차액을 미리 댕겨서 쓰는 것이다. 즉 씀씀이가 헤퍼지는 것이다. 


 그럼 재개발, 뉴타운으로 돈 버는 사람은 어떤 사람일까? 그건 재개발, 뉴타운에 자기가 사는 집이 아닌 집이 있는 사람, 혹은 거기 살더라도 언제든 이사갈 다른 집이 있는 사람들이다. 즉 적어도 집이 두채 이상 있는 사람이다. 이런 사람은 집 값이 오르면 그 집을 팔아서 돈으로 바꾼 뒤, 그 돈을 자기 마음대로 사용할 수 있다. 홀랑 다 쓸 수도 있고, 다시 집을 사서 더 불릴수도 있는 것이다. 게다가 1주택자의 집은 아무리 집값이 올라도 팔기 전에는 어떤 소득도 주지 않지만 2주택자 이상의 집은 팔기 전에도 꾸준히 임대소득을 올려준다. 이런 사람이 얼마나 될까? 서울의 2주택 이상 소유 가구는 넉넉 잡아 20만 가구 내외다. 서울 전체 가구가 적어도 200만 가구가 넘는다고 하면 단지 10%에 불과한 것이다. 그러니 뉴타운을 하건, 재개발을 하건, 부동산 경기를 진작하건 말건간에 이건 오직 이 10%에만 해당되는 일이다. 1주택자야 값이 뛴 집을 팔아본들 어차피 살 집을 또 사야 하고, 우리 집만 값이 뛴 것이 아니기 때문에 아무리 해 봐야 제자리 걸음이고, 오히려 거래비용만 까먹는 일이다.


부동산으로 돈을 벌려면 살고 있는 집을 가지고는 안된다는 것을 깨달은 뱁새들이 있다. 여기서 가장 심각한 사태가 발생하는데 바로 황새 따라잡기를 시도하는 것이다. 2주택자라야 부동산 경기 덕을 볼 수 있다면, 억지로라도 2주택자가 되는 것이다. 방법은 오직 하나, 빚을 지는 것이다. 빚을 지는 방법은 두가지가 있는데, 하나는 전세를 끼고 집을 구입하는 것이고, 다른 하나는 은행돈, 심지어 사채를 빌리는 것이다. 전세 끼고 사는 것이 얼른 보면 이득인 것 같지만 따지고 보면 도찐개찐이다. 
하지만 이 방법으로 성공한 사람은 손에 꼽는다. 설사 그렇게 해서 구입한 엑스트라 집이 대박을 내었다 해 본들 빌린 돈 갚고, 이자 갚고 하면 어지간히 대박을 치기 전에는 의외로 얼마 남지 않는다. 그런데 만약 집 값이 오르지 않거나 찔끔찔끔 오른다면? 집값이 답보상태라고 해서 매달 청구되는 원리금 상환 고지서는 사정 봐주지 않는다.
최악의 경우는 내집을 장만할 형편이 못되거나, 혹은 그 지역에 집을 장만할 형편이 못되는 사람이 무리하게 빚을 내어 집을 산 뒤, 몇년만 버티면 대박이 날거야 하거 견디는 것이다. 예컨대 강동구에 아파트를 가지고 있는 사람이 자기 집을 팔고 하남시에 전세집을 구해 들어간 뒤 그 차액+은행빚+전세낌으로 잠실에 있는 아파트를 사는 따위의 일이 그것이다. 결국 은행에 열심히 이자 가져다 바치고, 잠실에 아파트를 가지고 있다는 자존심만 세울 뿐(내가 가서 살지 못할 집이 무슨 소용인가?) 결과적으로 남은 것은 서울에서 경기도로 주소가 바뀐 것이다. 눈물나게 근검절약해서 빚갚고, 잠실아파트 전세금줄 돈 마련하기 전까지는 말이다. 하지만 그게 어디 그리 쉬운 일인가?
결론적으로 뉴타운이건 올드타운이건 간에 집값으로 신세고치자는 생각은 허황된 생각이다. 집은 살곳이지 팔곳이 아니다. 돈 벌 수 있는 방법은 일하는 것 외엔 없다. 부자들이 일 안하고 턱턱 대박낼수 있는 까닭은 그들이 이미 부자이기 때문에 한 두번 손실을 봐도 버틸수 있기 때문이다. 하지만 단 한번의 착오로도 풍지박산이 날 수 있는 서민들이 그 리스크를 감수하고 대박을 노리는 것은 너무 무모하다. 그리고  그걸 은근히 유도하는 정부가 있다면, 그건 정부가 아니라 거의 범죄자다. 그러니 두번 속지 말자. 20만 가구의 들러리가 되지 않을 천만 서울 시민이 되자.

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