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경제교육? 집값의 환상(이미 가진자들의 재테크)

사실 이 내용은 나는 곱사리다에서 여러번 다루었던 내용입니다. 하지만 소리로만 들리는 팟캐스트의 한계 때문에 선대인 소장의 복잡한 설명이 눈에 확 들어오지 않았던 분들도 계실것 같아 간단하게 정리해 봅니다.


흔히 부동산으로 대박난다는 말을 합니다. 예컨대 송파에 있는 32평 아파트를 3억에 샀는데, 1년만에 7억이 되었다더라 이런말 말입니다. 그럼 다들 부러워 합니다. 1년만에 4억을 벌었으니 말입니다. 하지만 과연 이게 돈 번 것일까요? 그건 상황마다 다릅니다. 그럼 상황상황을 알아봅시다.


1. 1주택 소유자



이 경우는 송파의 32평 아파트가 유일한 주택인 경우, 즉 자신이 거주하고 있는 집인 경우입니다. 이 경우 돈은 그대로거나 경우에 따라서는 손해일 수 있습니다. 왜 그런지 따져 봅시다.


1) 3억이 모두 자기돈인 경우


이 아파트 구입자금이 모두 자기돈인 경우입니다. 아마 원래 살던 집을 판 대금과 보유하고 있던 다른 자산을 합쳐서 이 집을 샀을 것입니다. 그렇다면 이 사람은 얼마를 번 것일까요? 역시 4억을 번 것이 아닐까요? 천만의 말씀입니다. 
오른 집값의 차액 4억이 현실화되려면 집을 팔아야 합니다. 하지만 1주택자가 집을 팔면 어디로 간단 말입니까? 다른 집을 사야만 합니다. 하지만 이 집만 4억이 올랐을 리 없습니다. 집값은 어디나 다 오를테니. 따라서 적어도 이 사람이 송파에 계속 거주하려면 7억으로 오른 집을 판 뒤, 그 돈으로 7억짜리 다른 집을 사거나 아니면 5억정도를 주고 24평으로 집을 낮추거나 하는 수 밖에 없습니다. 
아니면 여전히 같은 평수 아파트가 3억인 곳을 찾아야만 차액 4억을 건집니다. 하지만 이 집이 7억인데 3억인 집이 있다면 그만한 이유가 있는 것입니다. 거주 조건이 열악한 것이죠. 그러니 나쁜 거주조건을 감수하는 기회비용을 감안하면 이 역시 벌었다고 할 수 없습니다. 게다가 등록세, 취득세, 양도세, 재산세, 부동산거래비용 등을 감안하면 차액 4억 마저 온전히 지키기 어렵습니다.
더 나쁜 것은 이 사람은 집값이 3억에서 7억으로 올랐을때 마치 주머니에 현금이 늘어난 양 더 쉽게 돈을 썼을 가능성이 크다는 것입니다.집값을 실현한 것을 전제하고 미래에서 당겨 쓴 것입니다. 그러니 필경 부채가 있을 수 있습니다. 그렇다면 오히려 손해라고 해야 하겠죠?


2) 3억 중 일부가 빚인 경우


이 경우는 두 종류인데, 하나는 3억중 일부를 빌려서 충당한 경우, 다른 경우는 3억짜리 아파트를 전세를 끼고 구입한뒤 자신도 전세를 사는 경우입니다. 앞의 경우는 매우 간단합니다. 아주 심각합니다. 설사 집을 팔아서 차액을 실현한다 해도 앞에서 본 것 처럼 사실상 남는 것 없는데다 빚 갚고 나면 끝입니다.
전세를 끼고 3억짜리 아파트를 사고, 자신도 어디선가 전세 사는 경우입니다. 이 경우 3억짜리 아파트의 전세가 더 비쌉니다. 아니면 원래 살던 전세집 보증금 받아서 들어가면 될테니까요. 즉 3억짜리 아파트를 전세2억을 끼고 1억만 내고, 자신은 1억짜리 전세에 살고 있는 경우입니다. 
이 경우 엄연히 집주인이지만 집주인 행세를 하려면 전세 보증금 2억을 내어 주어야 하는데, 살고 있는집 전세 보증금이 1억 뿐이니 사실상 1억을 빚진 셈입니다. 그래도 집값이 7억으로 오르면 여전히 전세 2억을 낀 채로 5억에 팔아버리면 되니, 이 경우 차액 4억을 거래비용, 세금을 뺀 뒤 가장 확실하게 챙길 수 있습니다. 그래서 부동산 거품이 한창일때 이 방식이 아주 횡횡했었습니다.
하지만 만약 집값이 오르지 않는다면, 혹은 도리어 떨어진다면 이 집주인은 전세 보증금 2억 내주고 나면 빈털털이가 될수도 있습니다. 즉 이 방식(전세를 끼는 방식)은 집값이 해마다 은행금리+제세금 및 거래비용  이상으로 꾸준히 올라간다는 전제하에서만 이득이 있고, 그 외의 경우는 무조건 손해입니다.


2. 다주택 소유자



이 경우는 이미 주택을 소유하고 살고 있는 사람이 송파의 32평 아파트를 추가로 3억에 한 채 더 구입한 경우입니다. 만약 이 아파트 값이 7억으로 올랐다면 어떻게 될까요?


1) 3억이 모두 자기돈인 경우


이 경우는 가장 확실한 돈 벌이입니다. 이 사람은 이미 자기 집을 가지고 살고 있기 때문에 7억으로 오른 아파트를 팔아 치워도 다른 집을 구할 필요가 없습니다. 그러니 세금과 거래비용을 제외한 나머지 차액은 고스란히 소득으로 챙기게 되는 것입니다. 이 소득은 전형적인 불로소득입니다. 한 일이라곤 단지 집을 사고 판 것 뿐인데 거기에 비해 너무 많은 돈을 벌었습니다.
그래서 이 소득에 매기는 세금이 양도소득세입니다. 1주택자의 경우는 집을 팔면 다시 집을 사야하기 때문에 차액소득에 별 의미가 없으므로 양도소득세는 1가구 다주택자에게만 중과세됩니다. 이렇게 아무 일 하지 않고 버는 양도소득을 세금으로 무력화시키면 이미 살고 있는 집이 있고, 집 한채 더살만큼 자금도 있는 사람이 그 여유자금을 집사는데 들이지 않고 시장에 풀고 기업에 투자하여 경제가 활성화되는 것입니다. 그러니 부동산 차액에 중과세 하는 것은 수구언론의 선전질과 달리 일시적으로는 부동산 경기를 침체 시킬지 몰라도 중기적으로는 오히려 자금을 생산적인 영역에 흐르게 함으로써 경기를 부양하는 효과가 있습니다.  


2) 3억 중 빚이 있는 경우


이 경우는 두 가지입니다. 살고 있는 집이 있고 여유자금 1억이 있는 사람이 2억을 빌려서 송파의 아파트를 샀다고 합시다. 이 2억을 은행에서 빌리는 것은 참 어리석습니다. 그렇게 3억을 만들어서 집을 사면 살던 집에 그냥 살고, 새로 산 집은 월세를 놓을 수 있습니다. 그런데 이 월세가 빌린돈 2억에 대한 이자보다 그다지 많지 않습니다. 거기에 집을 보유함으로써 들어가는 비용(재산세, 주택유지보수비용)이 있습니다. 세입자 받을때 들어가는 복비등 거래비용이 있습니다. 결국 남는 것 없습니다.
이 아파트가 7억으로 올랐을 경우라면 팔아치워도 이미 살고 있는 집이 없으니 차액을 챙깁니다. 하지만 빌린돈 2억을 빼면 차액은 2억으로 줄고, 제세 거래비용을 빼고, 또 그 동안 냈던 이자들을 감안하면 남는 돈은 1억 이하로 뚝 떨어집니다. 만약 3억이 7억으로 안오르고 4억 정도로만 오른다면 1억을 버는 것이 아니라 꽤 많은 손해를 볼수도 있는 겁니다.
또 다른 방법은 2억을 은행이 아니라 이 집에서 살려고 하는 사람에게 빌리는 겁니다. 그러니까 누군가에게 네가 2억만 빌려주면 내가 내돈 1억 보태서 이  그런데 이 사람은 이미 집이 있기 때문에 두 집 중 한 집은 비어야 하는데, 그건 곤란하죠. 그래서 누군가에게 남는 집에 들어와 살아라, 그 대신 2억만 빌려줘 하는겁니다. 이게 바로 전세입니다. 그러니 전세 2억 끼고 1억만 내서 아파트를 샀다는 것은 살고 있는 사람에게 2억 빌리고 1억 보태서 샀다는 것과 같은 뜻입니다. 이 경우도 앞의 경우와 마찬가지로 한 7억쯤으로 올라야(두 배 이상) 좀 벌지 적당히 올라서는 돈 못 만집니다.


최악의 경우는 원래 집이 있는 사람이 3억을 빌려서 송파의 아파트를 구입한 경우입니다. 이 경우 집값이 4억으로 오르면   이 집을 팔아도 거래비용과 이자가 있어서 그냥 본전입니다. 1년만에 한 5억쯤 넘어야 조금 남습니다. 하지만 3억짜리 상품이 1년만에 2억이나 오른다는게 이게 정상입니까? 그러니 이건 비정상적인 가격 상승에만 올인한 참으로 무모한 투자입니다. 만약 이 아파트가 3억을 계속 유지한다면 공연히 빌린돈 이자 갚느라 돈이 더 나갑니다. 경우에 따라서는 원래 살던 집까지 날리는 수가 생깁니다. 이 아파트가 3억 밑으로 떨어지면 서류상으로는 집이 두채지만 두채 다 팔아서 빚을 갚아야 하는 상황으로 떨어집니다. 하우스 푸어입니다.



3. 결국 누가 돈을 버느냐?




결국 부동산 가격이 비정상적으로 빠르게 상승하는 버블시기가 아니라면 집 사고 팔아서 돈을 벌수 있는 사람은 딱 한 종류, "원래 자기 집이 있으면서 자기 돈 만으로 집 한채를 더 살수 있는 여유 자산을 이미 보유하고 있는 사람" 뿐입니다. 이 사람은 추가된 주택을 값이 오르면 팔아서 차액을 실현하고 오르지 않으면 월세를 놓아서 재산소득을 올릴 것입니다. 그런데 대한민국에서 내집 갖고 내집 하나 더 살정도 여유자금 있는 사람이 얼마나 되겠습니까? 내집 하나 갖고 빚만 없어도 상위 20%라는 나라에서 말입니다.
그러니 이제 부동산으로 돈을 번다는 신화가 누구를 위한 신화인지 분명해 집니다. 1%를 위한 신화입니다. 그럼 이들은 왜 그런 신화를 퍼뜨릴까요? 멋도 모르고 집 사서 돈 벌겠다는 사람들이 많이 달려들수록 집 값이 올라가서 이들이 차액 실현을 쉽게 할 수 있기 때문입니다. 99%가 개털되는 미쳐버린 갬블인 것이죠.


(사회 수업은 계속됩니다)


주인장이 쓴 책들  셀프 스폰서: 부정변증법의 저서들

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지난 30년간의 민주화는 과연 실패했는가?

홍기빈의 "민주화는 실패했다."라는 글이 무척 많이 돌아다니고 있다. 얼핏 보면 훌륭한 글이다. 하지만 디테일을 보면 상당히 문제가 많은 글이라 한 마디 안 할수가 없다. 더구나 학교에서 정치, 경제를 가르치는 사회교사로서 이런 식의 민주주의에 대한 냉소글은 반드시 눌러 놓아야 한다.
(원문: http://m.khan.co.kr/view.html?artid=201610212041045)
이 글의 얼개는 그 동안 1987년의 성과를 냉소하는 민주화 냉소글의 표준적인 논리를 따라가고 있다. 한 마디로 "자본주의가 남아 있는 한 민주주의는 불완전하다." 라는 논리다. 이 글에서는 자본주의가 신자유주의, 자본의 지배 등의 말로 슬쩍 바뀌었을 뿐이다. 즉 정치권력을 아무리 교체해 본들 자본권력, 시장권력의 지배를 해소하지 못하는 한 민주주의는 완전하지 않다는 것이다.  그동안 이런 식의 냉소글은 1987년의 성과를 폄하하기 위해  "형식적 민주주의" 라는 말을 주로 사용했다. 이들이 말하는 형식적 민주주의란 3권분립, 보통선거, 복수정당제와 언론의 자유를 통한 권력의 감시로 대표되는 그런 정치제도다. 한 마디로 우리가 민주정치라고 부르는 바로 그것이다. 이 글에서는 "5년마다 한번씩 왕을 교체하는"이라는 말로 표현되어 있다. 그러면서 5년마다 한 번 왕을 교체하는 것 말고, 속살까지 민주화 되어야 민주주의라고 말하고 있다. 그 속살까지의 민주화는 결국 자본의 지배, 시장 권력으로부터 자유로운 세상을 말하는 것이다. 그 지긋지긋한 삼성공화국론의 또 다른 변주다.  그런데 다당제, 선거에 의한 정권교체의 의미를 형식적 민주주의로 폄하하는 논리의 뿌리는 1980년대때 이 논리를 펴는 지식인들의 상당수가 학습했던 러시아 혁명론의 연장선상에 닿아 있다. 1차혁명은 부르주아 민주주의 혁명, 2차혁명은 볼셰비키 혁명 이런 식의. 그러니까 지금 이 글은 이제 1987년의 부르주아 민주주의 혁명의 성과는 한계에…

1987년 6월 항쟁 (1) 1980년대의 전형적인 가두시위와 폭력 시위가 발생한 원인

이제 나도 어쩔수 없이 젊은이들로부터 "옛날 얘기 해주세요" 소리를 듣는 세대가 되었습니다. 그 현실을 기꺼이 받아들이며 할 수 있는 역할을 하겠습니다. 1987년 6월 항쟁과 2016년 11.12를 비교하는 기사들을 보고 그 시대에 태어나지 않았거나 어린이였던 분들이 많이 궁금해 하시니, 그 시절로 돌아가서 최대한 기억을 소환해서 적어 보겠습니다.

그 당시 시위가 폭력적이었던 것은 사실입니다. 하지만 11.12일에 일부 과격분자들이 말하는 것처럼 모여서 폭력으로 저지선을 뚫고 행진하는 그런 폭력이 아니었습니다. 1987년 당시 시위대의 폭력은 매우 처량한 폭력이었습니다. 경찰의 저지선을 돌파하기 위한 폭력이 아니라 시위를 하기 위한 10여분의 시간을 벌기 위한 폭력이었으니까요. 이걸 이해하려면 당시의 가두시위(가투)의 양상을 알아야 합니다.

그 시대에는 집회신고 이딴거 없었습니다. 시위는 신고제가 아니라 허가제였으며, 당연히 도심의 시위는 허가되지 않았습니다. 결국 모든 시위는 불법시위였습니다. 그래서  그 시절의 가두투쟁은 철저히 "비선"을 통해 조직되었습니다. 이런 식입니다. 난 NL이 아니라 PD였으니, 조직 단위의 이름은 PD기준으로(1987년에는 CA) 씁니다.

각 대학의 투쟁국(대체로 각 단과대학에서 제일 과격한 자가 단과대학 투쟁국장이 되고, 이들이 모여서 각 대학 투쟁국을 구성합니다. 그리고 각 대학 투쟁국장들이 모여서 전체적인 전술을 세웁니다.)장들이 모여서에서  '택"(택틱, 즉 전술의 준말)을 짭니다.

주로 택은 "오후 17시 30분 종로3가 사거리에서 집결하여 시위하고 경찰이 뜨면 일단 종로통 쪽으로 도망가서 해산 했다가 19시에 남대문 로터리에서 재집결 한다. 이때 퇴로는 남대문 시장이며 회현역을 통해 귀가한다. 17시30분의 동은 아무개 학형, 19시 동은 아무개 학형이며, 전투조는 이리저런 방식으로 물량을 공급한다" 이런 식으로 짜는데, 도청을 우려하여 철저히 …

민주시민은 책을 읽는다

민주주의는 단지 국민 다수의 통치가 아니다
우리나라에서 민주주의라는 말처럼 많이 쓰이는 말이 또 있을까? 좌우보혁을 떠나 저마다 민주주의를 말하며, 심지어 북한조차 자신을 민주주의 공화국이라고 지칭하고 있을 정도다. 하지만 민주주의가 무엇을 의미하는지 제대로 설명할 수 있는 사람은 그리 많지 않다. 막연하게 “권력이 국민으로부터 나오는 정치”, 혹은 “다수에 의한 정치” 정도로 말할 뿐이다. 물론 다수의 지배가 민주주의의 필수적인 조건인 것은 사실이다. 하지만 그것만으로는 부족하다. 역사를 뒤져보면 수천 년 전 카이사르에서부터 나폴레옹, 무솔리니, 히틀러, 최근의 두데르테에 이르기까지 대부분의 독재자들은 국민 다수의 지지를 기반으로 독재자가 되었다. 이들의 정치를 민주주의라고 말할 수는 없지 않은가? 민주주의는 그저 국민의 지지, 국민 다수의 지지만으로는 이루어지지 않는다. 중요한 것은 그 다수의 국민이 어떤 국민이며, 어떤 생각을 가지고 있었는가 하는 것이다. 만약 그들의 생각이 튼튼한 앎과 충분한 성찰에 기반하고 있다면 다수의 지지가 곧 민주주의가 되겠지만, 그렇지 않고 순간적인 감정이나 기호에 의한 것이라면 그것은 다만 폭민정치, 우민정치에 불과할 것이다. 민주주의는 머리수가 아니라 생각하는 머리수에 의해 이루어지는 정치다.
민주주의는 훌륭한 시민을 기반으로 한다
어제 오늘 이야기가 아니다. 이미 2500년 전 페리클레스는 자신들의 정치체제인 민주주의를 자랑하면서 “아테네 시민들은 나랏일에 대해 관심이 많고 잘 알고 있으며, 나랏일을 결정하기 위해 토론을 하며, 충분한 토론 없이 성급하게 결정하지 않는다” 라고 했다. 토크빌 역시 민주주의에 대한 명저 <미국의 민주주의>에서 교육 수준이 낮은 농민이나 노동자조차 지역사회의 쟁점에 대해 치열하게 토론할 수 있을 정도로 잘 알고 있다는 사실에 받은 깊은 감명을 기록해 두었다. 고대 아테네나 건국 시기 미국은 모두 ‘훌륭한’ 시민을 보유하고 있었던 것이다. 민주주의는 그저 국민이 아니라 나라의 주인 …